Einfühlung mit Verstand: smeyers Ampelsystem
Daniel Hagmann
Standortleiter Basel
Moritz Meyer
Mandatsleiter Vermarktung und Mitinhaber
Ramona Lindenmann
CEO und Mitinhaberin
Nicht in den Köpfen der Architektinnen und Investoren, nicht auf den Bildschirmen der Planer und auch nicht auf der Vermarktungswebsite findet der ultimative Test statt. Alles entscheidet sich vor Ort. Dann nämlich, wenn sich potentielle Mieterinnen und Käufer «ihre» Wohnung anschauen.
Die entscheidenden Weichen für ein Immobilienprojekt werden gestellt, bevor der erste Strich gezeichnet wird.
In der SIA-Phase 1 – Strategische Planung werden gemeinsam mit der Bauherrschaft und dem Architekten die zentralen Grundlagen definiert. Wir sprechen dabei auch von der «Phase 0» – der Planung vor der Planung.
Dabei geht es um Grundstück, Lage, Zielgruppe, Nutzung, Budget, Realisierbarkeit und zeitlichen Rahmen. Gerade in dieser frühen Phase lassen sich Qualität, Kosten, Ertrag und Vermarktbarkeit am stärksten beeinflussen. Was hier nicht bedacht wird, lässt sich später oft nur mit grossem Aufwand korrigieren.
Erfolgreiche Immobilienentwicklung beginnt deshalb mit den richtigen Fragen – noch vor der eigentlichen Planung.
smeyers Ampelsystem
Wir haben in den vergangenen zehn Jahren zahlreiche Projekte begleitet, von der Entwicklung bis zum Verkauf oder zur Vermietung. Was wir dabei gelernt haben, lassen wir jetzt in ein Tool einfliessen, ins smeyers Ampelsystem. Ampelsystem, weil wir in Plänen, Baubeschrieben und Wohnungsspiegeln mit Grün, Gelb und Rot markieren, was Mieterinnen und Käufer wertschätzen, was suboptimal ist und was gar nicht geht. Das Ampelsystem liefert eine Gesamtbeurteilung aus Nutzersicht zum Eingangsbereich, zur Aussicht, zur Besonnung, zu den Zugängen und funktionalen Abläufen und anderem.
Die Sensibilität dafür haben wir uns in der langjährigen Vermarktungspraxis erworben. Wir haben sorgfältig zugehört und genau hingeschaut. Wir haben uns eingefühlt und vorgestellt, wie wir selbst einrichten würden. Unsere Beobachtungen haben wir sachlich und professionell analysiert und daraus Schlüsse gezogen.
Einfühlung mit Verstand
Vor allem Grundrisse und Situationen im und um das Gebäude herum, aber auch die Besonnung und Ausrichtung von Wohnungen, die «Lage» innerhalb einer Überbauung, sodann die Farbkonzepte, Ausstattungsniveaus und Materialisierungen beurteilen wir mit Blick auf die Zielgruppen. Deren Vorstellungen und Wünsche müssen im «Produkt» aufgehoben sein. Mit Vorteil fliessen solche Überlegungen von Anfang an in die Projektentwicklung ein, schon für die Architekturausschreibung und als Kriterium beim Wettbewerb. Klar ist auch, dass konzeptionelle Mängel bei einzelnen Wohnungen oft eine Anpassung der Mietzinse und Verkaufspreise nach unten erfordern, was unerfreulich und vermeidbar ist, wenn das «Produkt» stimmt.
Exklusive Zielgruppenanalyse
Bei der Abstimmung von Wohnungen auf Zielgruppen und markttreibende Faktoren stehen mit dem Ampelsystem nicht nur demografische Daten wie Geschlecht, Alter, Zivilstand und Einkommen im Vordergrund. Auch das Lebensgefühl, das Menschen mit ihrem Wohnen erleben möchten. Suchen sie Gemeinschaft und Nischen? Oder schätzen sie eine repräsentative und hochwertige Situation? Stehen funktionale Aspekte im Vordergrund? Oder ist die Wohnung Ausgangspunkt für vielfältige Erlebnisse und Abenteuer in Stadt und Natur? Die entsprechenden Einschätzungen nehmen wir mit Hilfe einer speziellen Methode vor, die smeyers exklusiv zur Verfügung steht; sie hat sich vielfach bewährt.
Gut möglich, dass im gleichen Gebäude Menschen mit unterschiedlichen Ansprüchen bzw. Lebensgefühlen wohnen sollen. Dann müssen der Wohnungsmix und Charakter der einzelnen Einheiten dafür passen. Noch zu oft werden Standardwohnungen unterschiedlichsten Zielgruppen einfach «übergestülpt» – ein Fehler, der sich in Zeiten steigender Leerstände schmerzhaft bemerkbar macht.
Warum Orange und nicht Grün? Die Beurteilung ergibt sich erst mit Blick auf die praktische Nutzung.
Hilfestellung für Entwickler und Investoren
Die Resultate der Analyse mit dem Ampelsystem stellt smeyers immobilien als Handlungsempfehlung bereit. Darin finden sich Inputs zur Diskussion im Projektteam. Die Auftraggeberin erhält Argumente und Anregungen, die sie mit den Architekten besprechen kann.
Das Ampelsystem wendet smeyers meist für EigentümerInnen, EntwicklerInnen oder private Bauherren an, die ein Projekt mit Blick auf die Marktgängigkeit optimieren wollen, eine Zweitmeinung wünschen oder bei einem Vorprojekt oder Wettbewerb handfeste Beurteilungskriterien suchen. Auch Architekten schätzen den hohen Konkretisierungsgrad und die praktischen Empfehlungen zusehends.
Ziel ist es dabei stets, Wohnangebote als attraktive Produkte zu gestalten, damit die Vermarktung schneller, will heissen, erfolgreicher vonstatten geht und die Mieterinnen das bekommen, was ihnen dient und gefällt – Zufriedenheit ist die beste Voraussetzung für langfristige Mietverhältnisse.
Faire und transparente Kosten
smeyers arbeitet seit längerem mit dem Ampelsystem und hat für viele Projekte Optimierungen finden können. Dabei ist das Ampelsystem eine eigenständige Dienstleistung. Sie ist weder an vorgängige noch nachfolgende Aufträge gebunden.
Grundriss, Ausrichtung, Zugang, Stauraum, Anzahl Nasszellen – alles gut, oder alles verkehrt, je nach Zielgruppe.