Visionen statt Illusionen: Transaktionsbegleitung bei Mehrfamilienhäusern an peripheren Lagen

Thomas Schneeberger
Standortleiter Nordwest-Schweiz, Mitglied der Geschäftsleitung
August 2020

Das Umfeld mit tiefen Zinsen und negativen Renditen auf dem Anleihenmarkt wirkt sich auch auf den Markt für Mehrfamilienhäuser aus. Die Preise steigen weiter, selbst wenn die Bruttorenditen tief bleiben – eine anspruchsvolle Ausgangslage, ganz besonders an peripheren Lagen, wo die Leerstände inzwischen signifikant sind. Dieser Trend wird sich bei anhaltender Neubautätigkeit fortsetzen. 

In der Summe zwingt das die Vermieter, die Qualität ihrer Liegenschaften zu erhöhen und deren Profil zu schärfen. Schnell einmal stellt sich dann – gerade bei älteren Objekten – die Frage, ob sich grössere Investitionen noch lohnen. Denkbar, dass ein Verkauf im aktuell guten Marktumfeld die bessere Alternative ist. Dies vor allem dann, wenn die Immobilie nicht mehr zeitgemässe Grundrisse aufweist, eine zentrale Waschküche hat oder anderweitig hoher Sanierungsbedarf besteht. Die umfassende Beurteilung mit abschliessender Empfehlung erfordert Fachwissen, Erfahrung und Kenntnis des regionalen Marktes. Nur so kann eine Transaktion zum Erfolg werden.

Die Zeit der Selbstläufer ist vorbei 

Ob Verkauf oder Kauf: wird das Objekt nicht rückgebaut, muss es entwickelt werden. Dabei darf man sich ruhig von der Vorstellung verabschieden, dass sich Mieterin und Käufer schon finden lassen, wenn die Häuser und Wohnungen erstmal saniert sind – eine Illusion. Zum anderen ist es durchaus ratsam, passend zum Objekt eine konkrete Vorstellung von den Menschen zu entwickeln, die in das Haus und die Wohnungen einziehen sollen – eine alltagstaugliche Vision: Wovon träumen sie, was überzeugt sie, was brauchen sie, wie wollen sie zusammenleben? smeyers immobilien initiiert und begleitet Transaktionen von Mehrfamilienhäusern konsequent mit solchen Fragen. 

Beratung zur Neu- oder Repositionierung 

Ein klares Produktprofil mit ebenso klaren Vorstellungen von den Zielgruppen sind wesentliche Elemente der Entscheidungsgrundlagen. Sie bilden auch die Basis für die spätere schnelle und nachhaltige Vermarktung. Für die dafür oft notwendige Neu- oder Repositionierung nutzt smeyers immobilien verschiedene Hebel. 

  • Glaubwürdige Positionierung. Mit Immobilien ist es wie mit Menschen. Je echter, ehrlicher und stimmiger sie sind, desto begehrenswerter erscheinen sie uns. Nun findet nicht jede das gleiche «stimmig». An diesem Punkt setzt smeyers immobilien mit einem exklusiven Tool an. Es synchronisiert Emotionen und Erwartungen mit den Objekten bzw. deren Raumkonzeption, Ausstattung, Materialisierung und anderem. Aus der emotionalen «Vermassung» der Zielgruppen resultieren Konzepte für begehrenswerte Wohnungen, wobei schon Details und geschickte Auswahl ein Objekt begehrenswert machen können – man muss nur wissen, welche es sind. 
  • Kluge Grundrisse. Ausgehend von der psychologischen «Vermassung» der Zielgruppe lassen sich Gewohnheiten und Erwartungen ableiten, welche Einfluss auf die Grundrissgestaltung haben können. Für eine entsprechende Bewertung hat smeyers immobilien ein Ampelsystem entwickelt. Erfahrene Konzepterinnen und Vermarkter beurteilen und optimieren die Raumorganisation mit Blick auf die Zielgruppen. Das vorzugsweise in Zusammenarbeit mit den Architekten und Investorinnen. Skepsis gegenüber diesem Vorgehen ist schon mehr als einmal Begeisterung gewichen. 
  • Loyale Netzwerke. Sie sind Gold wert, wenn smeyers immobilien die Vermarktung übernimmt. Wir alle pflegen Netzwerke, private wie berufliche. Je weiter sie gespannt sind, desto mehr können wir bewirken – glauben wir zumindest. Doch mit der Quantität der Kontakte sinkt oft deren Qualität. Die aber zählt, wenn ernsthaft entwickelt, vermittelt und vermarktet werden soll. smeyers immobilien pflegt deshalb die lokalen und regionalen Netzwerke mit ausserordentlichem Aufwand und grossem persönlichen Engagement. 
 

Transaktionsbegleitung als Erfolgsgeschichte 

smeyers immobilien hat in den vergangenen fünf Jahren ein Transaktionsvolumen von über CHF 600 Mio. erzielt, meist mit kleineren und mittelgrossen Objekten in lokalen Märkten. Das sind die Erfolgsfaktoren: 

  • Überschaubare Grösse, schlanke Organisation und delegierte Entscheidungskompetenz erlauben die Kundenbetreuung mit persönlichem Berater. 
  • Substantielle Netzwerke mit privaten Immobilienbesitzerinnen, regionalen Projektentwicklern sowie professionellen Investorinnen, institutionellen Anlegern wie Pensionskassen, Stiftungen, Versicherungen und Immobilienfonds.
  • Einsatz innovativer Methoden und Technologien. So ist Deal Estate die erste Online-Immobilien-Plattform in der Schweiz, die Anbieter und Käuferin zusammenführt. smeyers immobilen AG ist Initiantin und Mitentwicklerin dieser elektronischen Handelsplattform.

Und noch eine gute Nachricht zum Schluss: smeyers immobilien AG schätzt den Marktwert eines Objekts kostenfrei ein, auch wenn sich daraus kein Auftrag ergibt. Beim Verkauf fällt für den Verkäufer keine Vermittlungsprovision an. Im heutigen Marktumfeld wird diese von der Käuferschaft übernommen.

 

Neben der Lage rücken verstärkt Grundriss- und Bauqualität in den Fokus. Dieser Trend wird sich bei anhaltender Neubautätigkeit weiter fortsetzen.

Um das Optimum aus einer Transaktion herauszuholen, holt sich der ambitionierte Verkäufer eine erfahrene Maklerin ins Boot. Als Käufer und Investorin kommen sowohl private Anlegerinnen als auch institutionelle Investoren in Betracht.

Kommentare (1)
Leslie Schibler
20. August 2020
Cooler Blogeintrag!