Sale & Rent Back von gewerblichen Liegenschaften

Marius Humbel
Leiter Kommerz, Mitglied der Geschäftsleitung

August 2020

Zu den anspruchsvollen Immobiliengeschäften gehört das sogenannte «Sale & Rent Back» von selbst genutzten Geschäftsliegenschaften. Das auch unter dem Schlagwort «Sale & Lease Back» bekannte Modell meint den (manchmal auch nur teilweisen) Verkauf einer gewerblichen Liegenschaft durch ein Unternehmen und deren anschliessende Anmietung durch das gleiche Unternehmen.

Statt Kapital in der eigenen Gewerbeliegenschaft zu blockieren, verschaffen sich Firmen so auf einfache Weise liquide Mittel für Investitionen in Innovationen, den Maschinenpark oder andere strategische Projekte.

Klingt gut, aber natürlich steckt der Teufel auch dabei im Detail. Entsprechend sind Kompetenz, Erfahrung und Tools gefragt, um die Transaktion erfolgreich gestalten zu können. smeyers immobilien AG hat bei der Durchführung mehrerer solcher Transaktionen Kompetenz bewiesen, Erfahrungen vertieft und exklusive Tools genutzt. Zu nennen sind insbesondere:
 

  • Deal Estate, die erste und grösste Online-Immobilien-Plattform in der Schweiz für den professionellen Handel mit Anlage- und Geschäftsliegenschaften. Die Plattform wurde von smeyers immobilien mitentwickelt und wird heute zusammen mit Wüest Partner erfolgreich betrieben. Über Deal Estate führt smeyers immobilien Anbieter und Käufer zusammen, auch für Sale & Rent Back-Lösungen.
  • Mit smasters bewertet smeyers immobilien das Immobilienportfolio von mittleren und grösseren KMU, Investoren sowie Eignern nach verschiedenen Kriterien. Mit Blick auf Sale & Rent Back-Lösungen quantifiziert und qualifiziert smasters Lage, Alter, Zustand, Buchwert und andere Kennwerte einer Geschäftsliegenschaft. Die Ergebnisse lassen sich für verschiedene Szenarien darstellen, die als Entscheidungsgrundlage dienen.
     

Anzumerken ist, dass die Familienholding, der die smeyers immobilien AG angehört, grosse Erfahrung in der Nutzung, Entwicklung, Finanzierung und Bewirtschaftung von gewerblichen Immobilen sowie der Finanzierung hat. Die Positionierung und strategische Ausrichtung der Liegenschaften von KMUs und Gewerbetreibenden sind in den Genen der Unternehmensgruppe angelegt.

Sale & Rent Back verschafft Unternehmen Kapital, das sonst in Liegenschaften gebunden ist. Damit werden auf einfache Weise Mittel frei, zum Beispiel für Innovation und strategische Initiativen.

Chancen nutzen, Risiken managen

Die Vor- und Nachteile von Sale & Rent Back für den bisherigen Eigentümer bzw. zukünftigen Mieter sind ausführlich diskutiert worden. Die Vorteile sind:

  • schnell frei verfügbare Liquidität
  • Sicherheiten sind kaum zu gewährleisten.
  • Die Abhängigkeit von einer oder mehreren Banken wird reduziert.

Auch die Nachteile für den Verkäufer/Neumieter sind hinlänglich diskutiert worden:

  • Fixe Laufzeiten der Mietverträge, ein vorzeitiger Ausstieg ist ohne grosse Abschreibungen kaum möglich.
  • Zinsen und – teils hohe – Gebühren, diese gilt es sauber zu kalkulieren.
  • Bei Zahlungsverzug drohen die vorzeitige Kündigung des Mietvertrages.

Um die Gefahren systematisch zu minimieren und die Chancen optimal zu nutzten, hat smeyers immobilien AG für Sale & Lease Back einen vierphasigen, strukturierten Prozess entwickelt. Er dauert meist 3 bis 4 Monate und hat sich bei Transaktionen zwischen CHF 2 und 60 Millionen bewährt. Mehr dazu in der Box anschliessend an diesen Beitrag.

Referenzen auf Anfrage

Mit diesem systematischen Vorgehen hat smeyers immobilien AG mehrere Sale & Rent Back-Projekte erfolgreich gestaltetet und abgeschlossen.

 

Sale & Lease Back in vier Schritten

Phase 1: Erstellen des Angebots

Wir besprechen uns mit dem Eigentümer und planen die Nutzungsform der Liegenschaft. Dabei setzen wir zur Bewertung auch smasters (siehe oben) ein. Sodann ermitteln wir den Miet- bzw. Verkaufswert. Dies unter Berücksichtigung einer Rückmiete der Liegenschaft (oder Teilen davon). Mit Einverständnis des Eigentümers bereiten wir den Verkaufsauftrag vor.

Phase 2: Anbieten des Objekts

Zu diesem Zweck stellen wir Verkaufsunterlagen zusammen und bereiten einen Mustervertrag für die Rückmiete vor. Er beinhaltet unter anderem Mietzins, Mietzlaufzeit (mit Optionen) und Nebenkosten.

Damit sprechen wir potenzielle Investoren mit Fokus «Gewerbeliegenschaften» direkt und persönlich an. Wir nutzen die Kontakte und Netzwerke von smeyers immobilien. Zudem bieten wir die Objekte auf der Transaktionsplattform www.dealestate.ch an. Die noch unverbindliche Offertstellung erfolgt auf Basis der vorhandenen Unterlagen. Eine Besichtigung der Liegenschaft findet noch nicht statt.

Phase 3: Selektion der Interessierten 

Nach sorgfältiger Prüfung der unverbindlichen Angebote laden wir passende Kandidaten ein. Wir organisieren Besichtigungen und Kennenlerngespräche zwischen Eigentümer und ausgewählten Interessenten. Passen die Vorstellungen der beiden Seiten zusammen, verlangen wir eine verbindliche Kaufofferte mit Finanzierungsnachweis. Auch die potenziellen Kaufinteressenten begleiten wir dabei persönlich.

Phase 4: Entscheid und Transaktion

Wir prüfen die verbindlichen Angebote und geben eine Empfehlung ab. Der Entscheid liegt aber stets beim Eigentümer bzw. zukünftigen Mieter. Entsprechend bereiten wir die Verkaufs- und Mietverträge vor und organisieren die notwendigen Termine beim Notar und bei anderen Stellen.

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